Casa dolce casa....

BERGAMO — La recessione su scala globale, ormai è arcinoto, non ha risparmiato nemmeno un punto di forza dell’economia all’ombra delle Orobie come il mattone. Ma nonostante i dati generali raccontino impietosamente di una flessione nello scambio degli immobili, gli intermediari del settore non si rassegnano, nell’anno secondo della più devastante crisi dal secondo dopoguerra. E, a quanto pare, pur nel grigiore si intravedono barlumi di una pronta uscita dal tunnel della depressione.

Ne è convinto Giuliano Olivati, presidente della sezione di Bergamo della Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali). Che getta un sasso nello stagno delle convinzioni comuni: “La stagnazione nella compravendita di case e altri fabbricati non è dovuta all’assenza della domanda, ma a una concomitanza di più fattori – argomenta -. Gli indicatori del nostro osservatorio dicono che a fine estate è aumentato il numero di quanti sono alla ricerca di un tetto sulle spalle”.

Quali, allora, le cause di una caduta verso il basso (nel 2009 meno venti per cento, secondo le stime) delle transazioni che riguardano vani e metrature? “La crisi ha colpito per prime le banche – spiega Olivati -. Di qui la stretta creditizia che ha messo in difficoltà le famiglie intenzionate a comprarsi casa: i mutui, che un tempo coprivano l’intero valore dell’immobile, ora arrivano al massimo al 60-70 per cento. Il calo medio dei prezzi si aggira attorno al 7 per cento, con punte oltre il 10. E chi non può permettersi di acquistare, meta agognata da tutti gli italiani visto che da noi le case di proprietà sono l’85 per cento del totale, si orienta verso l’affitto, favorito da questo stato di cose. Ma è anche vero che i proprietari, stante la forte patrimonializzazione ovvero l’aumento di risorse economiche a disposizione delle famiglie negli ultimi decenni, non avvertono come impellente il bisogno di vendere. Ecco i perché di un mercato fermo”.

Cifre da crollo verticale, insomma. Niente de profundis, però: anzi, la stagnazione porterebbe in grembo i germi della ripresa. “Il nodo cruciale è favorire l’incontro tra domanda e offerta – insiste il numero uno del più forte sindacato degli immobiliaristi della Bergamasca -. Come? Chi possiede l’immobile deve allinearsi ai prezzi di mercato: i realizzi del 2006 sono lontani, oggi vendere rende meno ma, con uno sconto dal 5 al 10 per cento, gli affari sono possibili. Nell’ultimo decennio il valore della casa è aumentato più del doppio: perderci è solo un’illusione ottica. Chi deve comprare, invece, non deve farsi spaventare da mutui che finanziano una parte sempre meno consistente del bene, perché tassi d’interesse bassi come oggi non ne avremo mai più”. Su tutto, la spinta al risveglio dovrebbe avvenire all’insegna dell’investimento: “Tra vendite e contratti di locazione – conclude Olivati – un immobile posseduto è ancora una notevole fonte di ricchezza”.Fonte Bergamo Sera

Polo del lusso a Bergamo....tutto rimandato.

AZZANO SAN PAOLO — “L’istruttoria rimane sospesa fino alla presentazione della nuova documentazione”, firmato Direzione generale Territorio e Urbanistica delle Regione. Con queste parole, il Pirellone ha di fatto bloccato il mega-progetto del Polo del Lusso avanzato dall’imprenditore bergamasco Antonio Percassi sui terreni di Azzano San Paolo, ritenendo non del tutto idoneo l’incartamento presentato per la valutazione d’impatto ambientale.

Uno stop temporaneo, a dire il vero, di cui si capirà qualcosa in più alla prossima Conferenza dei servizi prevista per il 14 luglio, quando presumibilmente verranno messe sul tavolo le carte richieste dalla Regione e presentate nel frattempo dai progettisti. Al tavolo ci saranno anche Provincia di Bergamo, Comune di Azzano e comuni limitrofi, chiamati a confermare (speriamo, visti i cambi d’amministrazione) i pareri positivi espressi in precedenza.

L’enorme complesso, che doveva essere pronto per il 2011 per ospitare 100 griffe internazionali e creare 2000 posti di lavoro, dunque, per ora è stato “rimandato” dai tecnici della Regione che hanno sollevato osservazioni alla documentazione presentata in un primo tempo dalla Finser Spa, società dell’imprenditore seriano. Il progetto realizzato dallo studio newyorkese Asymptote e dagli architetti italiani della “De 8″ - gli stessi che stanno costruendo l’hotel extralusso di Abu Dhabi accanto al circuito di Formula Uno - non ha soddisfatto del tutto le aspettative della Regione in materia di impatto ambientale. Pertanto “si rende necessario acquisire chiarimenti e integrazioni alla documentazione presentata”, si legge in un documento della Direzione generale Territorio, datato 5 giugno 2009.

Il problema è che le richieste del Pirellone non sono di poco conto e da consegnare in circa 15 giorni. Si tratta di cinquanta punti in tutto, distribuiti in tutti i settori: dal quadro progettuale a quello ambientale, passando per i flussi di traffico, le emissioni in atmosfera, l’impatto acustico e quello sulle acque, dell’enorme struttura.

Una struttura che si estenderà su 148 mila metri quadrati a ridosso dell’Oriocenter - a cui sarà collegata con una passerella - e dell’aeroporto di Orio al Serio. Un complesso di edifici da realizzare fra l’autostrada A4 Milano-Venezia e la Nuova Cremasca, ben visibile persino dagli aeroplani grazie a una copertura pensata come una coperta adagiata su un declivio, che renderà lo scenario d’acciaio e cristallo più sinuoso e scandito da giardini, fontane e giochi d’acqua.

Dentro troveranno posto un’ampia area commerciale per le più prestigiose maison internazionali. E poi un’area direzionale con uffici e studi professionali, una zona ricreativa con auditorium, cinema multisala, planetario, ristorante “stellato” e albergo di lusso con spa e servizi esclusivi. Visitatori previsti: 10 milioni ogni anno, con relativo traffico.

Insomma un mega-complesso dall’aspetto futuristico che, nelle intenzioni dei progettisti, potrebbe diventare un’icona della Bergamasca e dare una spinta notevole alla ripresa economica nella nostra provincia. Sempre che la documentazione presentata in seconda battuta superi gli ostacoli posti dalla Regione.

Ostacoli fra cui ci sono le altezze massime degli edifici “che devono rispettare il piano aeroportuale senza costituire impedimenti visuali e alle attività delle torri di controllo”. Oppure il rispetto dei vincoli aeroportuali per le gru dei cantieri. O la richiesta di spiegazioni sull’eliporto che verrà costruito sul tetto del Polo. E ancora, informazioni sullo smaltimento degli inquinanti prodotti durante la costruzione. Uno studio dei flussi di traffico comprensivo del comune di Azzano San Paolo. Il progetto di completamento della terza corsia della bretella della Provinciale 116 e il raccordo con il rondò di Orio al Serio. Un rapporto più preciso sull’analisi delle emissioni dei veicoli secondo i canoni dell’Arpa (l’Agenzia regionale per la protezione dell’ambiente) e relativo a un parco veicoli più aggiornato, come da sito Aci.

Inoltre la Regione evidenzia che in quell’area “la situazione attuale per il Pm10 è già critica e quindi qualunque altro intervento destinato a incrementare le emissioni non può che aumentare tale criticità, in condizioni meteo sfavorevoli”. E a proposito di emissioni di Co2, il Pirellone “ritiene opportuno un nuovo bilancio ambientale ipotizzando l’utilizzo di una centrale elettrica trigenerativa a fonti rinnovabili” al posto di quella progettata attualmente.

I tecnici della Regione vogliono vederci chiaro anche sull’impatto acustico della struttura, e sull’ambiente idrico. Compresa quella “rete interna che non dovrà interferire in alcun modo su quella acquedottistica”. Ultimo ma non ultimo “dovranno essere valutati gli impatti che il nuovo assetto avrà sulle specie animali e vegetali presenti nei corsi d’acqua e sulle rive”. Pertanto serve “potenziare le opere di mitigazione e compensazione a verde”, “ricalibrare l’impatto paesistico dei progetti”, “indicare il destino dei materiali di scarto dei cantieri” e valutare “l’impatto dei cantieri stessi sulle abitazioni poste a poco distanza”.

Insomma, osservazioni non indifferenti. Per analizzare tutta la documentazione richiesta potrebbero volerci mesi, dicono dagli uffici della Regione. Possibile, dunque, uno slittamento delle date. Percassi aveva previsto di aprire i cantieri già nel 2010 in modo che il Polo del lusso potesse accogliere i primi visitatori nel 2013: giusto in tempo per l’Expo. Incrociamo le dita. Per la nostra economia potrebbe essere un’occasione “rimandata”.

Osservatorio Fiaip sul mercato immobiliare bergamasco

Torna a soffiare un vento positivo per il mercato immobiliare bergamasco, con segnali di ripresa della domanda nei primi mesi del 2009 rispetto all’ anno scorso. È quanto sostiene il Comitato scientifico dell’ Osservatorio provinciale della Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali), giunto alla sua quindicesima edizione, composto da Roberto Boffelli, Giuliano Olivati, Salvatore Ranucci, Roberto Tassetti.
“Nel 2008 rispetto all’ anno precedente si era registrato un calo delle compravendite – dice Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo e direttore responsabile –: meno 17 per cento in città e meno 20 per cento in provincia, con prezzi in calo mediamente del sette per cento. Ora c’ è una ripresa della domanda, in un mercato sempre più a macchia di leopardo, con le blue chips e le zone di massimo pregio (centrali o pedecollinari) che tengono bene il valore, mentre le estreme periferie urbanisticamente meno qualificate, con un parco immobiliare vetusto, subiscono cali più pronunciati”.
La fase è di incertezza, di crisi per tutta l’ economia. Ma è proprio l’ incertezza generale, secondo il Comitato scientifico, a ridare un certo impulso agli investimenti nel mattone, che può tornare ad essere un elemento di stabilità. E su questo punto la Fiaip lancia il suo appello, traccia le sue linee guida. “Premesso che ogni trattativa fa storia a sé, come linea di tendenza generale abbiamo rilevato che con un riduzione dei prezzi non drammatica, tra il 5 e il 10 per cento, si può dare un’ ulteriore scossa – dicono gli esperti dell’ Osservatorio Fiaip – e fare in modo che il proprietario si ritrovi di fronte, di nuovo, il cliente disposto ad acquistare. Dobbiamo infatti considerare che dal 1998 fino al 2007 i prezzi sono saliti, raddoppiati e forse addirittura oltre, con picchi fino al 120 - 130%. Quindi uno sconto nella fase attuale non sarebbe certamente una perdita rispetto a pochi anni fa, ma semplicemente un incentivo”.
“Anche perché in questa fase la richiesta non è altissima, ma certamente motivata e determinata – aggiunge Roberto Tassetti, del Comitato scientifico -. Quindi dove il proprietario si mostra disponibile ad uno sconto allora è più semplice che si arrivi alla compravendita”.
Oltre ad un appello ai propri associati, però, la Fiaip rilancia anche sul tema dei mutui: “Restiamo mutuo - dipendenti – spiega Salvatore Ranucci, del Comitato Scientifico -. L’ erogazione dei mutui non può essere continuamente ostacolata e intralciata. Non si può pensare che, a causa della crisi, si vada verso la fine del credito. C’ è un eccesso, a nostro avviso, nelle richieste di garanzie ai clienti delle banche, mentre fino a due anni fa si concedevano finanziamenti al 100%. Il segmento più colpito dalla stretta creditizia è quello degli extracomunitari, che hanno contribuito al boom degli anni 2002 – 2007, mentre oggi faticano a ottenere mutui”. “In generale - conclude il Comitato scientifico - il mercato può ripartire veramente solo se le banche tornano a dare credito”.Il Comitato Scientifico ha inoltre ribadito che in provincia di Bergamo l’ 86% delle famiglie vive già in abitazioni di proprietà e quindi non è mai semplice spalmare il restante 14 per cento sul mercato. Un mercato che, date le percentuali, è soprattutto di sostituzione della prima casa, e vive grossi cambiamenti: nota, ad esempio, la tendenza a puntare sempre di più su bi o trilocali.
Nuovi spazi d’ azione, però, si registrano laddove il territorio va incontro a grosse trasformazioni: la Trucca, cioè la zona del nuovo ospedale di Bergamo (con tutta la fascia dei paesi dell’ hinterland circostanti, Treviolo, Curno e Mozzo) oppure San Pellegrino, dove, in controtendenza, i valori sono aumentati del 30% in 2 anni (da 1.800 a 2.400 Euro / mq), per effetto del piano di riqualificazione urbanistica in corso. Nella cittadina termale, dove un grosso gruppo immobiliare investirà, recuperando Grand hotel e terme e utilizzando anche architetti di prestigio come Dominique Perrault, si è già messa in movimento una dinamica di mercato piuttosto forte, per ora basata sull’ aspettativa.
La Fiaip guarda con grande interesse anche alle prospettive per la città di Bergamo, che nei prossimi dieci anni potrebbe vivere fasi di grande cambiamento urbanistico e immobiliare. Ma su questo punto, dalle parti degli agenti immobiliari, non c’ è, attualmente, tutto l’ ottimismo dimostrato dagli amministratori comunali in sede di presentazione del Pgt, il nuovo Piano di governo del territorio.
“Il mercato bergamasco è ancora in buona parte basato sulla sostituzione, ovvero sul cambio - casa - dice Giuliano Olivati, presidente provinciale della Federazione -. E i nuovi quartieri che sorgeranno, soprattutto dal recupero di aree dismesse, devono tener conto di questo. Ci pare, per ora, che vi sia un eccesso di edilizia convenzionata, che rischia di drenare la domanda di prime case e di deprimere il mercato degli immobili usati, rallentando il mercato di sostituzione. Senza considerare che in città come nell’ hinterland, nell’ ultimo anno, sembra essere in diminuzione anche la domanda da parte di nuovi cittadini, ovvero di immigrati extracomunitari, che fino al 2007 sono stati un elemento fondamentale”.
Oltre alle zone storiche e alle blue chips (Vittorio Emanuele, Poste centrali, Conca d’Oro, Santa Lucia, Città Alta nei prospetti di maggior pregio, le aree pedecollinari come Longuelo, Val d’ Astino, Valtesse, San Colombano e Finardi), e alle zone vicine al nuovo Ospedale della Trucca, continuano a tener bene il mercato i comuni dell’ hinterland collegati dall’ autobus di linea con il capoluogo, soprattutto nella fascia pedecollinare (che da Villa d’ Almè, Almè e Ponteranica arriva fino a Torre Boldone, Ranica e Alzano Lombardo).
Il Direttore organizzativo dell’ Osservatorio, Roberto Boffelli, conclude con una panoramica delle zone vallari e lacustri: “In Val Seriana tiene bene il comprensorio Castione – Bratto, con un mercato sia turistico che prima casa. Sul Sebino dà performance interessanti Sarnico, sia il fronte lago che le zone pedecollinari con vista”.
Discorso a parte per la zona di Treviglio e la Bassa, che risponde a dinamiche immobiliari indipendenti, influenzate dalla vicinanza con Milano e il suo hinterland, che verrà esaltata dalla realizzazione della nuova autostrada Brebemi e dal potenziamento del collegamento ferroviario con il capoluogo metropolitano. Anche in questo caso il mercato confida in una ripresa di interesse, basata su un’ aspettativa in fase di concretizzazione.

[ fonte: http://www.mondocasablog.com/ ]

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